Mietrecht
Mieterhöhung:
Das Recht, beim Wohnraummietvertrag eine Mieterhöhung zu verlangen, wird durch die §§ÿ557ÿff. BGB geregelt. Danach kann der Vermieter eine höhere Miete verlangen, wenn:
þ die Parteien dies während des Mietverhältnisses vereinbaren,
þ eine sog. Staffelmiete i.ÿS.ÿd. §ÿ557ÿa BGB vereinbart war. Dies setzt voraus, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart wurde. Die Miete muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Es sind auch Staffelmietvereinbarungen für einen Zeitraum von länger als zehn Jahren zulässig.
þ die Parteien vereinbart hatten, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete, vgl. §ÿ557ÿb BGB). Die Mietanpassung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
Kraft Gesetzes kann der Vermieter durch einseitiges, begründetes Mieterhöhungsverlangen in Textform Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichenVergleichsmiete unter den einschränkenden Voraussetzungen der §§ÿ558ÿff. BGB verlangen: Die Miete muss danach vor dem Erhöhungszeitpunkt 15 Monate unverändert gewesen sein. Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gem. §ÿ558 Abs.ÿ2 BGB aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, ermittelt. Wichtigstes Mittel zur erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens ist dabei der Mietspiegel i.ÿS.ÿd. §ÿ558ÿc. Als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet das Gesetz einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist, §ÿ558ÿd BGB. Zum Schutz des Mieters bestimmt §ÿ558 Abs.ÿ3 BGB, dass sich der Mietzins innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20ÿ% erhöhen darf (sog. Kappungsgrenze). Der Mieter schuldet gem. §ÿ558ÿb Abs.ÿ1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens, wenn er der Mieterhöhung zustimmt. Stimmt der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens nicht zu, kann der Vermieter innerhalb einer Frist von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen, §ÿ558ÿb Abs.ÿ2 BGB. Besondere Vorschriften enthält das Gesetz für ein Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung in §§ÿ559ÿff. BGB.
Meine Leistung
Miete
(Mietvertrag): Gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Vermieter zur Überlassung des Gebrauchs an einer Sache, der Mieter zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet, §ÿ535 BGB.
In Abgrenzung zur Leihe ist die Miete notwendig entgeltlich. Von der Verwahrung unterscheidet sie sich in erster Linie dadurch, dass den Vermieter lediglich die Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung, nicht jedoch eine (Haupt-)Pflicht zur Obhut über die Sache trifft (Verwahrungsvertrag).
Bei der Pacht wird nicht lediglich der Gebrauch, sondern auch das Recht zum Fruchtgenuss gewährt.
Für alle Mietobjekte, also für Immobilien ebenso wie für bewegliche Sachen gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ÿ535þ538 BGB. Die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse stehen im Mittelpunkt der gesetzlichen Normierung (§§ÿ549þ577ÿa BGB). Für Mietverhältnisse über Grundstücke, Räume und eingetragene Schiffe enthalten die §§ÿ578ÿff. BGB Sonderregeln.
Für den Abschluss des Mietvertrages gelten kaum Besonderheiten. Der Mietvertrag kann daher grundsätzlich auch formfrei geschlossen werden.
Eine Besonderheit gilt insoweit für Wohnraummietverhältnisse. Ein Mietvertrag über Wohnraum bedarf der Schriftform, wenn er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurde, §ÿ550 BGB. Bei Verstoß gegen dieses Formerfordernis gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit.
Die Vertragsfreiheit der Parteien ist beim Abschluss von Zeitmietverträgen eingeschränkt. Danach ist er nur dann zulässig, wenn im Mietvertrag ein konkreter Befristungsgrund (Eigenbedarf, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung etc.) angegeben wird (sog. qualifizierter Zeitmietvertrag). Nach Ablauf der zeitlichen Befristung endet der Mietvertrag. Jedoch kann der Mieter vom Vermieter vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Ist dies nicht der Fall, so kann der Mieter Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Der Mieter hat damit einen Erfüllungsanspruch auf sach- und rechtsmängelfreie Überlassung und Erhaltung. Durch den Mietvertrag wird die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter übertragen. Hierunter versteht man solche Arbeiten, welche zur Behebung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnutzung der Mietsache erforderlich sind. Eine solche Vereinbarung ist, auch in AGB, wirksam, wenn der Mieter die Durchführung der Arbeiten nach Maßgabe eines sachgerechten Fristenplans schuldet.
Die Hauptverpflichtung des Mieters besteht in der Entrichtung des Mietzinses. Bei Wohnraummietverhältnissen trifft den Mieter eine Vorleistungspflicht, §ÿ556ÿb BGB. Ggf. kann der Mieter zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet sein.
Häufig wird vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten eine Sicherheit (Mietsicherheit, Mietkaution) zu leisten hat.
Der Mieter ist außerdem verpflichtet, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Maßgabe des §ÿ554 BGB zu dulden.
Die Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel ist in den §§ÿ536ÿff. BGB enthalten. Der Vermieter muss danach dafür einstehen, dass die Mietsache keine Sach- oder Rechtsmängel aufweist. Ein Sachmangel liegt dabei vor, wenn die Sache fehlerhaft ist oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.
Die Mietsache ist fehlerhaft, wenn die Istbeschaffenheit ungünstig von der Sollbeschaffenheit abweicht (subjektiver Fehlerbegriff). Folge dieser Abweichung muss eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs sein.
An das Vorliegen einer Eigenschaftszusicherung werden im Mietrecht hohe Anforderungen gestellt. Der Vermieter muss daher zu erkennen gegeben haben, dass er für alle Folgen, die sich aus dem Nichtvorhandensein der Eigenschaft ergeben, einstehen will. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise entzogen wird. Rechtsmängel werden den Sachmängeln gleichgestellt, §ÿ536 Abs.ÿ3 BGB. Bei Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels stehen dem Mieter folgende Rechte zu:
þ Dass der Mieter Beseitigung des Mangels verlangen kann, ergibt sich bereits daraus, dass ihm ein Erfüllungsanspruch auf vertragsgemäße Überlassung und Erhaltung aus §ÿ535 BGB zusteht.
þ Gem. §ÿ536 BGB tritt bei einer nicht unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit außerdem kraft Gesetzes eine Minderung des Mietzinses ein. Der Mieter ist also während des Vorhandenseins des Mangels von seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses ganz oder teilweise befreit. Die Höhe der Minderung hängt von dem Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ab. Der Mieter verliert das Minderungsrecht in den Fällen der §§ÿ536ÿb u. c BGB. Neben der Kenntnis sowie der grob fahrlässigen Unkenntnis (außer bei Arglist des Vermieters) des Mangels schadet es dem Mieter insb., wenn er es unterlässt, einen während der Mietzeit auftretenden Mangel anzuzeigen und der Vermieter infolge dessen nicht in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen.
þ Schadensersatz kann der Mieter verlangen, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel bereits bei Vertragsschluss vorlag, §ÿ536ÿa Abs.ÿ1, 1. Var. BGB. Es handelt sich dabei um eine Garantiehaftung, sodass es eines Verschuldens des Vermieters nicht bedarf. Bei Mängeln, die nach Vertragsschluss auftreten, muss das Vertretenmüssen des Vermieters hinzutreten, §ÿ536ÿa Abs.ÿ1, 2. Var. BGB. Gem. §ÿ536ÿa Abs.ÿ1, 3. Var. BGB tritt die Verpflichtung zum Schadensersatz auch dann ein, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug geraten ist, wofür grundsätzlich eine Mahnung erforderlich ist. Der Schadensersatzanspruch ist in den gleichen Fällen ausgeschlossen, in denen der Mieter das Recht zur Minderung gem. §ÿ536 BGB verliert (s.ÿo.).
þ Außerdem steht dem Mieter, dem der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt oder wieder entzogen wird, gem. §ÿ543 Abs.ÿ1 i.ÿV.ÿm. Abs.ÿ2 Nr.ÿ1 BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu.
Das Mietverhältnis endet, wenn es auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mit Zeitablauf, im Übrigen mit Zugang der Kündigung und Ablauf einer etwaigen Kündigungsfrist.
Setzt der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses den Gebrauch der Sache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, §ÿ545 BGB. Etwas anderes gilt, wenn einer der Vertragspartner seinen entgegenstehenden Willen innerhalb einer Frist von zwei Wochen erklärt. Bei Gebrauch trotz Widerspruchs entsteht dem Vermieter ein Zahlungsanspruch in Höhe des vollen Mietzinses (§ÿ546ÿa BGB)
Ansonsten hat der Mieter die Mietsache gem. §ÿ546 BGB zurückzugeben. Im Voraus entrichtete Miete ist gem. §ÿ547 BGB zurückzuerstatten.
Die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis werden bei der Wohnraummiete sowie bei Mietverhältnissen über Grundstücke und Räume (vgl. Verweis in §ÿ578 Abs.ÿ1 BGB) durch ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (Vermieterpfandrecht) abgesichert §ÿ562 BGB. Dieses erlischt mit Entfernung der Sachen vom Grundstück, weshalb dem Vermieter gegen unbefugte Entfernung ein Selbsthilferecht zusteht, §§ÿ562ÿaÿf. BGB.
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